Análisis e interpretación del mercado inmobiliario terciario de oficinas en Manhattan, Nueva York. Antecedentes, evolución, situación actual y aplicación de los modelos de gestión.

Abstract

El sector inmobiliario terciario de oficinas es uno de los mercados más relevantes a nivel
mundial para los sectores del ahorro y de la inversión. Presenta una gran concentración,
lo que hace que la mitad del valor de las transacciones inmobiliarias tenga lugar en 30
ciudades del mundo. Entre estas, la primera por su tamaño e importancia es, sin duda
alguna, Nueva York.
En el presente trabajo se establece la evolución histórica de dicho sector en Manhattan,
pasando a desarrollar la segmentación del sector de oficinas en diferentes zonas
geográficas (Midtown, Midtown South y Downtown). A continuación, se analiza el
comportamiento experimentado en los últimos años, desde el estallido de la crisis
financiera en 2008 que generó una brusca caída de la actividad inmobiliaria y de los
precios, hasta la recuperación que ha tenido lugar especialmente en 2015, 2016 y 2017.
La evolución del mercado de oficinas va muy ligada a la de la economía, lo que lo
convierte en un sector cíclico.
Para establecer el valor económico de este tipo de inmuebles se ha desarrollado un caso
práctico, en el que se lleva a cabo una valoración de un edificio de oficinas, analizando
su valor como inversión y su reacondicionamiento con el fin de mejorar los ingresos por
alquileres hasta, finalmente, ponerlo a la venta transcurrido un tiempo razonable. Para
ello, se ha desarrollado un modelo que nos permite, en función de unas hipótesis variables
iniciales, realizar un análisis de los flujos de caja de la operación en sus diferentes fases
(inversión, alquiler y venta) y calcular unos índices (MOIC y TIR) que nos ayudan a
conocer el beneficio y la rentabilidad de la inversión.
En este análisis, se incluye la posibilidad de apalancar la operación mediante la solicitud
de un préstamo, lo que también nos ayuda a comprender las ventajas, pero también los
riesgos de incluir deuda en la operación.