Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria situado en la urbanización "Santa Cecilia", en la ciudad de Guayaquil - Ecuador

Abstract

El objetivo del presente trabajo consiste en realizar un estudio pormenorizado para la viabilidad de una promoción inmobiliaria situado en la urbanización “Santa Cecilia”, en la ciudad de Guayaquil – Ecuador. Este estudio, se desarrolló a través de una metodología clara y precisa, que nos permitió estimar de manera concreta todas las variables técnicas y económicas que intervienen en el desarrollo de la promoción, para finalmente determinar la opción más rentable de explotación para el proyecto
Para ello identificamos los objetivos generales y específicos del trabajo, se hace un análisis general del país, y ciudad, que permitiera, a través de sus características geográficas, económicas y sociales, conocer e identificar los aspectos más relevantes del solar, además de su normativa urbanística especifica.
Un aspecto fundamental del trabajo fue la realización del estudio del mercado de la zona en concreto, ya que nos permitió analizar el entorno del solar, información sobre la competencia, la situación del mercado, las características de los inmuebles ofertados en la zona y el precio por m2 que se mueve en la zona.
Todos estos análisis nos llevaron a definir las características, calidad y situación de la promoción, con dos posibles formas de explotación: la primera, venta de los departamentos después de su construcción y la segunda, alquiler de los departamentos y al décimo año de vida del proyecto venta de los departamentos.
Propuestas estas dos formas de explotación, para cada una de ellas se elaboró un estudio económico y financiero, estimando sus ingresos y gastos que pudieran afectar a cada forma de explotación. La planificación temporal de cada uno de los ingresos y gastos, además del proyecto en general, nos permitió constituir un flujo de caja y analizar, para cada forma de explotación, la viabilidad mediante los métodos estáticos y dinámicos, los cuales nos arrojaron criterios de rentabilidad para poder compararlos, como el TIE y el VAN. Por último, después de analizar cada criterio y realizar su comparación entre cada forma de explotación, establecimos la modalidad de promoción inmobiliaria más rentable y por tanto, la mejor alternativa de inversión para el promotor.---ABSTRACT---The proposal of this work is to carry out a detailed study for the viability of a real estate development located in the urbanization "Santa Cecilia", in the city of Guayaquil - Ecuador. This study was developed through a clear and precise methodology, which allowed us to estimate in a concrete way all the technical and economic variables that intervene in the development of the promotion, to finally determine the most profitable exploitation option for the project. To do this, we identify the general and specific objectives of the work, a general analysis of the country, and city, which allows, through its geographical, economic and social characteristics, to know and identify the most relevant aspects of the site, in addition to its regulations urbanistic specifies. A fundamental aspect of the work was the realization of the market study of the area, because it allowed us to analyse the environment of the site, information on the competition, the market situation, the characteristics of the properties offered in the area and the price per m2 that moves in the area. All these analyses led us to define the characteristics, quality and situation of the promotion, with two possible forms of exploitation: the first, sale of the apartments after its construction and the second, rent of the apartments and at the tenth year of life of the project sale the departments. Proposals these two forms of exploitation, for each of them an economic and financial study was prepared, estimating their income and expenses that could affect each form of exploitation. The temporal planning of each of the revenues and expenses, in addition to the project in general, allowed us to constitute a cash flow and analyse, for each form of exploitation, viability through static and dynamic methods, which gave us profitability criteria to be able to compare them, like the TIE and the VAN. Finally, after analysing each criteria and making a comparison between each form of exploitation, we established the most profitable real estate promotion modality and, therefore, the best investment alternative for the developer.