Estudio de viabilidad de la concesión para la financiación y gestión del "Proyecto de rehabilitación del antiguo mercado de frutas y verduras de Legazpi, en Madrid"

Abstract

En el presente documento se desarrolla el Estudio de Viabilidad para la Gestión y Financiación del Proyecto de Rehabilitación del Antiguo Mercado de Frutas y Verduras de Legazpi, en Madrid, así como la redacción de los documentos requeridos para su posterior licitación.
El Antiguo Mercado de Frutas y Verduras, así como el aparcamiento de obra nueva, se rehabilitará, construirá y explotará mediante un Contrato de Concesión de Obras, siendo el plazo del contrato de 40 años.
Dicho Proyecto se encuentra enmarcado dentro de un conjunto de actuaciones dirigidas hacia la dinamización y cohesión del distrito de Arganzuela y, de forma específica, del barrio de Legazpi. En este sentido, el presente Proyecto materializa el impulso a la rehabilitación y reutilización de edificios e infraestructuras históricas en desuso, así como la potenciación económica y funcional del eje Madrid Rio y del distrito de Arganzuela, tratándose ambas de líneas estratégicas del Área de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid. De igual forma, el Proyecto se concibe con el objetivo de proveer de dotaciones de servicios colectivos, albergando Oficinas para la Administración Pública, Oficina para objetos perdidos, Oficina de Agencia Tributaria, Locales asociados a uso dotacional público y Biblioteca.
Por otro lado, con el fin de lograr el óptimo funcionamiento de la infraestructura que se plantea, se requiere, en primer lugar, llevar a cabo una fase de preparación y posterior maduración del Proyecto. Dicha etapa queda plasmada en la confección de un Estudio de Viabilidad, el cual se encuentra regulado en el Artículo 247 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, la ley troncal que regula las infraestructuras y equipamientos públicos que licita la Administración Pública. De igual forma, cabe destacar que el presente Proyecto se desarrolla bajo el marco regulatorio de distintas leyes sectoriales, de forma concreta, la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid, y la Ley 7/2000, de 19 de junio, de Rehabilitación de Espacios Urbanos Degradados y de Inmuebles que deban ser objeto de preservación. Además, también han sido considerados para su cumplimiento un conjunto de ordenanzas e instrucciones municipales.
En el Estudio de Viabilidad se justifican las obras requeridas, se describen sus características más relevantes, se plantea y desarrolla el modelo concesional óptimo, se realiza tanto un Estudio de Impacto Ambiental como un Estudio de Seguridad y Salud, se desarrolla un Análisis Socioeconómico y, por último, se elabora un Plan Económico-Financiero que tiene como fin analizar la viabilidad del proyecto y establecer, a partir de unas rentabilidades esperadas, el precio del Canon de Estado de la Infraestructura y de Calidad del Servicio que el concesionario deberá ofertar. Las características fundamentales de dicho Plan Económico-Financiero son las siguientes:
- Construcción e Inversión
La duración del periodo de construcción será de 24 meses, contemplando la realización de las obras, gestión de licencias y tareas asociadas a la puesta en marcha de la infraestructura. En relación a la inversión, el Presupuesto de Ejecución Material (PEM) asciende a 46.765.661,66 €.
- Modalidad Contractual
Se ha seleccionado el Contrato de Concesión de Obras como la modalidad contractual óptima para el Proyecto, basado en la revisión del enfoque analítico y gráfico del Análisis del Valor por Dinero.
- Origen de los fondos
Dicha inversión se financiará en un 60% mediante deuda senior a 14 años y 6% de tipo de interés. La deuda también abarca los intereses intercalares durante los 2 primeros años (antes de iniciarse la fase de operación). El 40% restante de la inversión lo financiará el accionista mediante la aportación de fondos propios.
Desde el punto de vista de la estructura financiera del Proyecto, esta queda definida mediante la tipología Project Finance, teniendo como principal consideración que el Proyecto ha de tener suficiente capacidad de generar recursos para que el repago de la deuda se encuentre garantizado.
En este sentido, el servicio de la deuda queda definido a partir de los flujos de caja libre del proyecto y del ratio de cobertura del servicio de la deuda, que se toma igual a 1,4, el cual actúa como coeficiente de seguridad proporcionando garantía a la entidad financiadora.
- Retribución al concesionario
Con relación a los mecanismos de retribución al concesionario, se ha desarrollado una concesión basada en diferentes líneas de ingresos:
- Ingreso por cesión de uso de plazas de aparcamiento.
- Canon de Estado de la Infraestructura y de Calidad del Servicio.
- Ingreso asociado a la explotación de plazas de aparcamiento en régimen de rotación.
- Canon de Estado de la Infraestructura y Calidad del Servicio (CEICS)
Cabe recalcar que el CEICS ha sido considerado como variable de ajuste con el objetivo de alcanzar las Tasas Internas de Retorno objetivo. En este sentido, se definieron una TIR del Proyecto del 11,93% y una TIR del Accionista del 13,87%, obteniéndose un CEICS cuyo importe, en euros corrientes de 2019, asciende a 8.487.000,00 €, el cual se actualiza con el IPC de forma anual.
Tras confeccionar el Estudio de Viabilidad del Proyecto, se procede con la preparación de la licitación. Para ello, se requiere el desarrollo de un conjunto de documentos con los que dejar definidos todos los aspectos relativos a la concesión. En este caso, con vistas a la licitación, se ha definido el Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares.
Dicho Pliego de carácter administrativo incluye, entre otros aspectos, los requisitos exigibles a los licitadores; el canon, penalizaciones y premios por la calidad de los servicios; beneficios económico-financieros y tributarios; régimen de sanciones y supuestos que puedan dar lugar al secuestro y, finalmente, los criterios de adjudicación. De igual forma, se define el procedimiento de adjudicación, el cual asumirá la forma de procedimiento abierto.
También cabe resaltar que en dicho Pliego quedan establecidos los derechos y obligaciones del concesionario durante los 40 años de vigencia del contrato, así como los derechos, obligaciones y prerrogativas de las que dispone la Administración.
Por último, también quedan definidos los términos en los que se puede producir la extinción del contrato, pudiendo producirse debido al cumplimiento del mismo tras agotar el periodo concesional, o por su resolución.